现代城市的形成和发展以工业化为主要推动力，工业用地作为城市工业活动的载体具有重要意义。通常认为地方政府存在着两种不同的供地行为，一种是较紧的城市住宅用地和商业用地供应，以维持相对稀缺的状态；另一种是通过较为低廉的工业用地出让价格来保持招商引资竞争力，吸引工业企业投资。

有些学者认为不同的供地行为导致了工业用地价格严重偏低，挤压了居住用地的供给，造成居住用地供应不足。与此相应的政策建议就是减少工业用地的供应，提高居住用地的供应比重。但是需要思考的是，既然居住用地出让价格远远高于工业用地，如果地方政府从居住用地出让获得的收益远远大于工业用地出让的收益，地方政府为什么还要供应大量的工业用地呢？因此，需要深入分析地方政府“低价”供应工业用地的动机。

相比于快速上升的综合、商业、居住地价，工业地价涨幅虽然有限，但全国工矿仓储用地占建设用地供应的比重依然多年连续超过35%，地方这一行为偏好的背后有四大原因：

一、地方政府强烈的发展诉求

工业是推动城市发展的重要力量，无论是北京、上海、广州这样的大城市还是中小城市，城市的稳定发展都离不开产业支撑。地方政府为了集聚人气、提供就业、获得未来税收并带动其他产业，需要保持对工业用地的供应。

二、工业用地的可替代性强，导致“低价”竞争吸引投资

对于大多数工业企业来说，对土地区位的要求并不苛刻，与因区位差异导致土地价格大有区别的商住用地不同，工业用地的可替代性大得多。工业用地市场是大区域性的竞争市场，在一个竞争的市场中， 自由流动的资本必然会寻找那些成本最低的区域。

三、工业企业给地方政府带来长期收益

政府从出让工业用地的行为中获取的收益有两部分：

一是一次性收益，包括土地出让金和税费，其中土地出让金是对土地地租的资本化反映，对于工业用地来说，这部分收益较小，有的地方甚至愿意提供各种优惠，成为实际上的无偿供地；

二是可持续的长期收益，主要包括工业增值税收入、企业支付劳动者报酬、解决新增人口就业、带动其他产业创收等，其中增值税收入和劳动者报酬直接对政府的财政运行产生影响，其余则可视为很难量化的社会经济效益。

四、地方利益最大化，工业用地使用存在大量获利甚至寻租空间

地方政府，尤其是二三线城市，出于土地收益、税收和劳动力等地方收益最大化的考虑，依然存在以扩大内需、促进经济增长为名在工业用地出让中违反供地政策、用地标准和国家产业政策搭车用地、借机圈地的行为。一些改变土地使用用途的“擦边球”行为获利空间巨大；还有些圈占了土地的地产商有的只需缴纳很少的出让金，有的则凭借工业厂房的拆迁获得相当丰厚的赔偿。

工业用地是产业发展的首要资源要素，没有土地就没有产业发展；因此工业用地与商品房用地、商业用地不同，工业用地的价值重点不在于它能卖出多少钱，而应在于利用土地的企业产出多少税后和带动多少就业。